CHYSTÁTE SE KOUPIT NEBO PRODAT NEMOVITOST? KDY SE VYPLATÍ POPTAT ADVOKÁTA

Lidé si často myslí, že advokát je drahá záležitost a chodí se k němu jen, když už je člověk v průšvihu. To je do značné míry pravda, nicméně, posláním advokáta není pouze vysekat klienta z problémů (to navíc někdy ani není možné), ale především ho ochránit před hrozícím průšvihem. Prevence v právních vztazích je stejně důležitá, jako prevence zdraví. A to hlavně proto, že některé Vaše právní kroky mohou být nevratné.

V souvislosti s aktuální hospodářskou situací, inflací, plíživým zvyšováním úrokových sazeb a zadlužeností stále většího počtu občanů se zvýšila i poptávka po nemovitostech. Lidé chtějí bezpečně investovat uspořené peníze do nákupu pozemků, rodinných domů nebo bytů. Na druhou stranu, mnozí, kteří mají své bydlení financováno hypotékou, ztrácí schopnost hypotéku nebo další své závazky splácet a hledají možnosti, jak se nedostat do spirály dluhů. Stále častěji se tak děje za účasti nejrůznějších „investorů“, kteří neváhají se smlouvami přijet přímo k vám domů.

Proč je v těchto případech důležité mít možnost minimálně konzultovat text kupní, případně jiných smluv s advokátem? S vybranou nemovitostí mohou být spojené na první pohled neviditelné problémy. Zpravidla se jedná o překážky právního charakteru a ty dokáží výrazně zkomplikovat (nebo zcela zmařit) získání nemovitosti, případně znepříjemnit vaše budoucí bydlení.

Když kupujete

Na co přesně si musíte dát při koupi pozemku, domu nebo bytu pozor? Asi každý tuší, že v prvé řadě je třeba nahlédnout do listu vlastnictví k dané nemovitosti. Pozor, nestačí se pouze informovat z bezplatné internetové databáze, ta totiž ukáže pouze zjednodušený list vlastnictví a z něj nezjistíte vše potřebné. Úplný list vlastnictví pořídíte za úplatu na Czech POINT nebo na internetu. Kromě vlastníka a jeho nabývacího titulu (vypovídá                     o tom, jak se prodávající k nemovitosti dostal), z něj ověříte, zda jde o výlučné vlastnictví nebo společné jmění manželů (pak smlouvu musí podepsat oba manželé), zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, které by komplikovalo její užívání, jestli na ní není zástavní právo (často to bývá spojené například s hypotékou), nebo dokonce zda na nemovitosti nevázne exekuce (v takovém případě ji nelze bez dohody s exekutorem platně prodat). Z listu vlastnictví zjistíte, zda právní vztahy týkající se nemovitosti už nejsou dotčeny nějakou změnou (jestli třeba nemovitost nekoupil už někdo před vámi, i to se stává). Pokud něco z uvedeného výčtu na vás z listu vlastnictví vyskočí, je určitě dobrý nápad, obrátit se na advokáta.

Advokát vám vysvětlí, co daná poznámka v praxi znamená a jak ji řešit. Do kupní smlouvy doplní záruky, aby vše proběhlo bez problémů. V neposlední řadě je advokát schopen ošetřit převod kupní ceny tak, aby ji prodávající nedostal dříve, než bude vaše vlastnické právo k nemovitosti zapsáno do katastru. K tomu slouží advokátní úschova, která oběma stranám smlouvy zajistí bezpečné nakládání s kupní cenou, vždyť často jde o celoživotní úspory kupujícího. Kupní cena se v takovém případě skládá na individuální účet zřízený pro konkrétní transakci u nezávislého advokáta, který má současně v úschově i kupní smlouvu s návrhem na vklad. Návrh na vklad podá advokát na katastr až v okamžiku, kdy je kupní cena bezpečně složená na úschovním účtu. Kupní cenu prodávajícímu nevyplatí dříve, než bude ověřeno, že jste se skutečně stali vlastníkem. Vlastnictví se totiž převádí až okamžikem vkladu vašeho vlastnického práva do katastru, ne pouhým podpisem kupní smlouvy.

Většina prodejů se dnes realizuje přes realitní kanceláře nebo makléře,  a ti zpravidla zajistí zpracování kupní smlouvy i úschovní smlouvy u svých právníků. I přes to není konzultace s advokátem zbytečným vyhazováním peněz. Zprostředkovatel ve většině případů zastupuje právě a pouze prodávajícího. Jste-li na straně kupujícího, pak rozhodně doporučuji si nechat smlouvy předložené realitní kanceláří svým advokátem překontrolovat. Mimo to, zákon o realitním zprostředkování, kterým jsou realitní kanceláře a makléři vázáni, výrazně omezuje poskytování úschovních služeb ze strany zprostředkovatele, a proto je bezpečnější sjednat si úschovu právě u advokáta, který se zprostředkovatelem přímo nespolupracuje.

Když prodáváte

Ve své praxi jsem v poslední době zaznamenala, že přibývá současně lidí, kteří chtějí prodat svou nemovitost zatíženou hypotékou, protože už nemají na splátky, anebo chtějí prodejem nemovitosti řešit své finanční potíže dříve, než ji zablokuje exekutor nebo než sami spadnou do insolvence. Prodejem nemovitostí v exekuci nebo prostřednictvím insolvenčního správce přicházíte o část kupní ceny, kterou mimo pohledávky vašich věřitelů, pohltí znalecký posudek, ale hlavně odměna exekutora nebo insolvenčního správce. Tyto odměny jsou několikanásobně vyšší, než na co vás vyjde konzultace a řešení věci u advokáta. Prodává-li se nemovitost v dražbě, vyvolávací cena začíná na 2/3 tržní ceny. Obojí jsou důvodem, proč nakonec vlastník nemovitosti nedostane z kupní ceny nic, v lepším případě jen minimum. Rozhodně je lepší začít situaci řešit s advokátem včas. Advokát je schopen ošetřit prodej nemovitosti tak, aby se z kupní ceny jeho prostřednictvím uhradily nejprve vaše závazky a pro vás pak zůstalo maximum možného. V některých případech dokonce umí vyřešit prodej nemovitosti už zatížené exekucí.

V poslední době se setkávám s případy, kdy se u zadlužených vlastníků náhle vynoří „investor“, který nabízí tzv. „sale and leaseback“. Jedná se o koupi nemovitosti a její zpětný pronájem původnímu vlastníkovi, případně i s formální možností si ji po nějakém čase opět koupit zpět. Jedná se v podstatě o druh finanční služby používaný dříve u movitých věcí. Takový druh transakce je však zpravidla pro vlastníka velmi nevýhodný. Svou nemovitost obvykle prodává pod cenou, což je ve smlouvě zdůvodněno tím, že v ní bude mít zachováno i nadále právo užívání. Právo nájmu se přitom sjednává pouze na omezenou dobu, například pouhý rok, s možností jej prodloužit, bude-li nájemce řádně hradit vše, co hradit má. Splnit tuto podmínku je pro nájemce prakticky nemožné, protože nájem je často vyšší, než byly splátky jeho dluhů. Pokud jde o možnost zpětného odkupu, tato je čistě teoretická, protože nemovitost byste kupovali zpět za mnohem vyšší cenu nejen s ohledem na setrvalý růst cen nemovitostí na trhu, ale především na plánovaný zisk „investora“.  Tito „investoři“ evidentně využívají toho, že původní vlastník, který se sice ze svých starých dluhů tímto způsobem vyváže, nebude v budoucnu schopen zajistit nové financování zpětné koupě. Pokud se nájemce po pár letech nevzdá a nemovitost dobrovolně neopustí, nechá ho „investor“ bez milosti soudně vystěhovat.

Smlouvy s „investory“ jsou přitom velmi pečlivě ošetřeny tak, aby nebyly napadnutelné třeba z hlediska neúměrného krácení (ve vztahu ke sjednané kupní ceně) nebo s ohledem na práva spotřebitele. Často od nich nelze platně odstoupit. Mnohokrát se v nich objevují prohlášení prodávajícího jako spotřebitele o tom, že je výslovně poučen o specifikách transakce, je si všeho vědom a se vším souhlasí. Jednoznačně je to vysoce riskantní a nejistý podnik a bez předchozí konzultace s advokátem nic podobného nepodepisujte. Setkala jsem i s tím, že jednou ze souvisejících smluv byla dohoda o mlčenlivosti, kde byl vlastník zavázán pod statisícovou pokutou, že živé duši neřekne o transakci ani ň. Právní laik se samozřejmě podobné sankce lekne a mnohdy se ani nejbližší rodině nezmíní, k čemu se vlastně zavázal. Mohu vás ujistit, že povinnost mlčenlivosti, i pokud by byla sjednaná platně, se přirozeně nevztahuje na konzultaci věci u advokáta.  

Pokud nebudete o své právní jednání dbát hned na začátku, těžko vám pak advokát z neplatné smlouvy vykouzlí platnou. Každou smlouvu, kterou podepisujete a nejste si přitom jistí tím, co smlouva říká, je vhodné přijít minimálně konzultovat. Stejně tak, pokud máte s něčeho konkrétní obavu, advokát vám do smlouvy doplní, co je potřeba.  Advokát by vás měl poučit, která ustanovení jsou pro vás vyloženě nevýhodná. Právní rada na začátku vás sice vyjde na pár tisícovek, ale ušetřit vám může mnohonásobně víc, nemluvě o vaší psychické pohodě.